Investissement locatif Pinel

1. "L’essentiel en un clin d’œil"

“Qu’est-ce que c’est ? ” Il s’agit d’un dispositif d’aide à l’investissement locatif : en faisant l’acquisition d’un logement neuf (ou ancien que vous réhabilitez) que vous vous engagez à louer pour une durée de 6 ou 9 ans ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Hormis l’engagement de location, l’avantage fiscal est aussi consenti en contrepartie d’un plafonnement du loyer et des ressources du locataire qui diffèrent selon la localisation du logement. Contrairement au dispositif qui l’a précédé – le “Scellier” –, moins de zones géographiques sont éligibles.

Remarque

Pour les investissements réalisés depuis 2015, la location peut être consentie à un descendant ou ascendant dès lors que les conditions de plafond de loyer et de ressources sont respectées.

“A quoi cela sert-il ? ” Les éléments essentiels du profit que vous pouvez réaliser sont constitués des loyers, bien sûr, mais aussi par des économies fiscales. Pour les investissements réalisés depuis le 01.09.2014, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location : 12 % du prix de revient du logement dans le cas où l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans. Le taux de la réduction d’impôt maximale peut atteindre 21 % en cas de prolongation.

Dans les deux cas, le prix de revient du logement est retenu dans une limite de 5 500 € par m2 de surface habitable et plafonné de façon globale à 300 000 €.

À long terme, vous pouvez vendre et réaliser à cette occasion – nous vous le souhaitons – une plus-value.

“Dans quel contexte peut-on ou doit-on l’utiliser ? ” Certains ménages utiliseront ce dispositif pour préparer leur investissement immobilier suivant, d’autres pour compléter leurs ressources régulières, d’autres pour alléger le poids de leur impôt, etc.

En ce domaine, chaque cas reste particulier.

“Quels en sont les avantages ? ” Que votre engagement de location soit de 6 ou 9 ans, voire plus (jusqu’à 12 ans), la réduction d’impôt est répartie sur toute cette période.

“Y a-t-il des précautions d’emploi ? ” Il est clair que les caractéristiques fiscales ne seront pas les seules à exercer leur influence sur les résultats financiers de votre opération. Parmi les nombreux éléments pouvant se révéler déterminants, il en est deux, spécifiques et lourds de conséquences patrimoniales.

D’une part, vous allez vous engager irrévocablement pour une longue période, le non-respect de cette obligation pouvant être lourdement sanctionné. D’autre part, les revenus locatifs perçus seront moins élevés que dans un investissement locatif classique.

Avant tout, il vous faut donc estimer quelles seront vos sorties et rentrées d’argent pendant la location, afin d’établir la rentabilité globale et exacte de votre placement.

“Combien ça coûte ? ” De façon générale, le coût est celui de tout investissement locatif.

 

2. Un exemple d’utilisation

Avant de vous lancer et d’acquérir un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel, vous avez noté consciencieusement ce que va vous coûter votre investissement et ce qu’il est susceptible de vous rapporter au cours des 9 prochaines années

Des chiffres précis vous ont été communiqués par votre conseiller financier. Jusqu’à présent, tout vous semble donc relativement simple. Vos principales sorties d’argent vont être constituées du prix d’achat que vous paierez à crédit, des frais d’acquisition, des intérêts d’emprunts et charges annexes, des impôts sur les loyers. Parallèlement, vos rentrées d’argent comprendront, pour l’essentiel, les loyers et les économies fiscales.

Le 01.02.2016, vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf de 50 m2 pour 250 000 €. Vous vous engagez pour une durée de 9 ans.

La réduction totale d’IR est égale à 250 000 € x 18 % = 45 000 €. Celle-ci est répartie sur 9 ans à hauteur de 5 000 € par an au titre des impositions sur le revenu de 2016 à 2024.

 

3. Les 5 points à retenir

  • Un outil pour réduire vos impôts.

  • Mais des contraintes et un engagement irrévocable sur le long terme.

  • D’où l’importance de la qualité du logement et de la stabilité du locataire.

  • Globalement, une rentabilité plus faible que dans le locatif “classique”.

  • En contrepartie, des avantages, peut-être plus intéressants en province.

 

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